La enajenación de bienes raíces en Chile se encuentra estrictamente resguardada por los mecanismos de cobro ejecutivo de la Ley N° 21.389. Esta ley modificó el procedimiento notarial y del Conservador de Bienes Raíces (CBR) para garantizar que las transacciones inmobiliarias no se utilicen como vías para eludir el cumplimiento de las pensiones de alimentos decretadas por los Tribunales de Familia.

Al celebrar un contrato de compraventa, permuta o constitución de hipoteca sobre un inmueble, el notario público ante quien se otorga el instrumento tiene el deber legal ineludible de consultar el Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos administrado por el Servicio de Registro Civil e Identificación. Este imperativo busca retener los fondos de la venta para saldar las deudas alimenticias acumuladas.

Marco Regulatorio Notarial: Ley 21.389, Ley 14.908 y Código Civil

El tratamiento legal de la venta de inmuebles en presencia de saldos adeudados por pensión alimenticia se basa en la conjunción de las siguientes leyes:

• Ley N° 14.908 (Artículos 16 y siguientes): Establece el deber notarial y registral de verificación en el Registro Nacional de Deudores antes de autorizar escrituras constitutivas o traslaticias de dominio.
• Ley N° 21.389: Introduce las sanciones, procedimientos de retención notarial e incompatibilidades patrimoniales para deudores morosos.
• Ley N° 21.484 de Responsabilidad Parental: Habilita la persecución de fondos provenientes de transacciones inmobiliarias para el pago efectivo de la pensión alimenticia.
• Código Civil Chileno (Título XXIII del Libro IV): Regula la validez del contrato de compraventa, los requisitos de solemnidad mediante escritura pública y los títulos traslaticios de dominio.

Procedimiento Notarial Obligatorio al Vender una Propiedad

Al concurrir vendedor y comprador a una Notaría Pública en Chile para firmar la escritura de compraventa de una casa, departamento o terreno, el notario debe aplicar el siguiente protocolo de fiscalización automatizada:

1. Consulta Electrónica al Registro Civil: El Notario Público accede mediante clave institucional a la plataforma del Registro Nacional de Deudores para ingresar el RUT del vendedor del inmueble.
2. Emisión del Certificado de Verificación: El sistema emite un certificado indicando si la persona registra o no inscripción vigente por mora alimentaria. Este certificado se incorpora de manera obligatoria al protocolo notarial.
3. Mecanismo de Retención del Precio: Si el vendedor figura inscrito con deuda liquidada, el Notario Público está facultado y obligado por ley a retener del precio de venta la suma equivalente al monto adeudado fijado en la liquidación judicial.
4. Depósito en la Cuenta del Tribunal de Familia: El dinero retenido no se entrega al vendedor, sino que se deposita directamente en la cuenta corriente de la causa judicial del Tribunal de Familia competente.

Para conocer en detalle cómo operan los apremios y retenciones judiciales ante casos de mora prolongada, te recomendamos leer nuestro artículo sobre apremios por pensión de alimentos en el derecho chileno.

Efectos en la Inscripción ante el Conservador de Bienes Raíces (CBR)

El Conservador de Bienes Raíces cumple el rol de segundo filtro registral. De acuerdo a las disposiciones reformadas por la Ley 21.389, el CBR rechazará la inscripción del título de compraventa a favor del comprador en los siguientes supuestos:

• Si la escritura pública de compraventa no incluye la constancia expresa de haber realizado la consulta al Registro Nacional de Deudores.
• Si constando que el vendedor estaba inscrito en el registro, no se acredita en la matriz o escritura complementaria la retención y comprobante de depósito de los fondos a favor del Tribunal de Familia.
• Si existe una prohibición cautelar de celebrar actos y contratos o embargo sobre el inmueble decretada previamente por el juez de familia.

Esta doble barrera entre Notario y Conservador otorga una protección integral al acreedor alimentario, evitando que el deudor liquide sus activos inmobiliarios para ocultar su patrimonio en perjurio de sus cargas familiares. Si deseas profundizar sobre los alcances del cálculo y liquidación de estas deudas, revisa nuestro análisis integral sobre la pensión de alimentos en Chile.

Responsabilidad Disciplinaria y Civil del Notario Público

Los Notarios Públicos en Chile son ministros de fe sometidos al control disciplinario de las Cortes de Apelaciones. Si un Notario omite realizar la consulta obligatoria al Registro Nacional de Deudores o entrega la totalidad del precio de venta al vendedor estando este inscrito como deudor moroso, incurre en grave infracción a sus deberes funcionales.

Además de la responsabilidad administrativa, la ley contempla la responsabilidad civil solidaria del Notario por el pago de las sumas adeudadas por concepto de alimentos que no pudieron ser cobradas a consecuencia de su omisión o negligencia procedimental.

Pasos para Destrabar la Venta de un Inmueble

Si un propietario necesita vender su inmueble pero se encuentra inscrito en el Registro Nacional de Deudores, debe seguir las siguientes alternativas legales para canalizar la operación sin contratiempos:

1. Pago Directo y Alzamiento Previo: Cancelar la totalidad de la liquidación de la deuda alimenticia ante el Tribunal de Familia y obtener el oficio de cancelación de la anotación registral antes de la firma en notaría.
2. Retención Voluntaria en Escritura: Autorizar expresamente al Notario Público en la cláusula de pago de la compraventa para que proceda a retener del vale vista o transferencia del comprador el monto adeudado y lo deposite judicialmente.
3. Plan de Pago Aprobado Judicialmente: Acordar un plan de pagos en cuotas garantizado con el tribunal, donde se autorice alzar la inscripción del registro únicamente para los efectos de celebrar la compraventa respectiva.

Nota informativa: El contenido de este artículo tiene un carácter meramente orientativo y educativo sobre la legislación chilena vigente (Ley 21.389, Ley 21.484, Ley 14.908 y Código Civil). Para la resolución de casos específicos, le recomendamos asesorarse directamente con un abogado especialista en derecho de familia.