Titularidad del Contrato de Arrendamiento vs. Ocupación de la Familia

En el derecho de arrendamiento tradicional (Ley N° 18.101), las obligaciones contractuales vinculan exclusivamente a las partes que firmaron el contrato (el arrendador y el arrendatario). No obstante, cuando el arrendatario utiliza el inmueble como residencia principal de su familia y posteriormente se produce la separación de hecho, el derecho de familia introduce importantes modulaciones para resguardar al cónyuge e hijos que permanecen en la vivienda.

Si el contrato de arrendamiento fue suscrito únicamente por el cónyuge que se retira del hogar (por ejemplo, el marido), este no puede unilateralmente poner término al arrendamiento, rescindir el contrato con el propietario o dejar de pagar el canon de arriendo con el deliberado propósito de forzar la salida de su ex pareja y de sus hijos. Tal conducta es considerada por los tribunales como una forma de violencia intrafamiliar o económica.

La Declaración de Bien Familiar en Inmuebles Arrendados

Una de las herramientas legales más potentes y poco conocidas en Chile es la aplicación de la declaración de bien familiar sobre derechos de arrendamiento o uso de inmuebles (artículo 141 y siguientes del Código Civil).

La ley establece expresamente que pueden ser declarados bienes familiares no solo los inmuebles de propiedad exclusiva de uno de los cónyuges, sino también los derechos que los cónyuges tengan en sociedades o contratos de arrendamiento que sirvan de residencia principal a la familia.

Efectos Inmediatos de la Declaración de Bien Familiar:

• Subrogación Legal en el Contrato: El cónyuge no firmante que se queda viviendo con los hijos se subroga de pleno derecho en las facultades y derechos del contrato de arrendamiento. El arrendador debe entenderse con el cónyuge residente para la continuidad del arriendo.
• Imposibilidad de Rescisión Unilateral: El titular del contrato que abandonó el hogar no podrá terminar el arriendo ni pedir la devolución del inmueble al arrendador sin el consentimiento expreso de su ex cónyuge o la autorización del Juez de Familia.
• Inembargabilidad de Muebles: Los muebles del hogar que ajuaran la residencia familiar quedan automáticamente amparados contra embargos por deudas personales del cónyuge que se marchó.

El Pago del Canon de Arriendo en la Demanda de Alimentos

Saber quién se queda en el departamento es solo la mitad del problema; la otra mitad es resolver quién pagará el arriendo mensual y los gastos comunes. En la legislación chilena, la vivienda es una de las necesidades básicas constitutivas de la pensión de alimentos (artículo 323 del Código Civil y Ley 14.908).

Al interponer una demanda de alimentos provisorios o definitivos en favor de los hijos y/o del cónyuge, el demandante debe solicitar explícitamente al Juez de Familia que impute o decrete el pago directo del arriendo y gastos comunes como parte de la pensión de alimentos.

El juez puede disponer que el alimentante pague directamente el canon de arriendo al propietario de la vivienda o transfiera el monto correspondiente a la cuenta vista de alimentos. Si el alimentante se atrasa en el arriendo poniendo en riesgo de lanzamiento a la familia, incurrirá en los mismos apremios severos del incumplimiento de pensión alimenticia (arresto nocturno, retención de sueldos y Registro de Deudores).

Derechos del Arrendador y Desalojo de la Propiedad

Es indispensable aclarar que la protección del derecho de familia se ejerce principalmente entre las partes de la relación matrimonial o de convivencia. La Declaración de Bien Familiar o la atribución del hogar no privan al propietario o arrendador de sus derechos contractuales a cobrar la renta.

Si la renta de arrendamiento deja de ser pagada puntualmente (ya sea por el titular del contrato o por el cónyuge residente), el arrendador conserva su derecho a interponer la demanda de terminación de contrato por falta de pago y cobro de rentas bajo las reglas de la Ley 18.101 (modificada por la Ley Devuélveme Mi Casa). Por este motivo, es de vital urgencia tramitar la pensión de alimentos provisoria de forma inmediata a la separación para garantizar los fondos que cubran el arriendo antes de incurrir en mora frente al propietario.