El Arrendamiento de Bienes Hereditarios en Copropiedad: Reglas

Cuando una persona fallece dejando más de un heredero, se forma de manera inmediata e irrevocable lo que se conoce en la legislación civil como una comunidad hereditaria o copropiedad. Los coherederos pasan a ser comuneros sobre la totalidad del patrimonio del causante, lo que significa que ninguno de ellos es dueño exclusivo de un bien en particular (como una casa, un terreno o un vehículo), sino que cada uno posee una cuota abstracta o derecho sobre la universalidad de la herencia. Esta situación de indivisión frecuentemente suscita dudas operativas, especialmente cuando se decide explotar comercialmente las propiedades de la herencia mediante el arrendamiento de bienes hereditarios.

El Código Civil chileno regula la comunidad bajo el régimen del cuasicontrato de comunidad en los artículos 2304 y siguientes. A falta de un administrador designado de mutuo acuerdo o judicialmente, las decisiones relativas al uso, goce y disposición de los bienes que forman parte del haber hereditario requieren el consentimiento unánime de todos los herederos comuneros. Por consiguiente, el arrendamiento de un inmueble que pertenece a una herencia indivisa no puede ser decidido de manera unilateral por uno de los herederos, so pena de incurrir en inoponibilidad o demandas de indemnización por parte de los demás copropietarios.

Requisitos legales para el arrendamiento de propiedades heredadas

Para que el contrato de arrendamiento de un bien perteneciente a una sucesión indivisa sea plenamente válido, seguro y oponible a todas las partes interesadas, deben cumplirse rigurosamente los siguientes requisitos procesales y sustantivos:

1. Consentimiento unánime: Todos los herederos que forman parte de la sucesión deben concurrir a la firma del contrato de arrendamiento, ya sea de forma personal o representados mediante un mandato especial otorgado ante notario público.
2. Inscripción de la posesión efectiva: Aunque la herencia se adquiere por el fallecimiento del causante, para realizar actos de disposición y administración sobre inmuebles es necesario tramitar la Posesión Efectiva y practicar las inscripciones de herencia en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente.
3. Nombramiento de un administrador común: En caso de desacuerdo constante, los comuneros pueden nombrar, por mayoría de cuotas o mediante auxilio de la justicia, a un administrador proindiviso que actúe en representación de la comunidad para la firma y cobro de rentas.
4. Formalidad del contrato: Si bien el contrato de arrendamiento es consensual, es fundamental otorgarlo por escritura pública o instrumento privado firmado ante notario, especialmente si la duración es prolongada, para facilitar su prueba e inscripción en registros públicos.
5. Rendición de cuentas obligatoria: Quien administre el bien y perciba las rentas del arrendamiento debe rendir cuentas documentadas periódicamente y distribuir el dinero obtenido a prorrata de las cuotas de cada comunero.

Efectos del arrendamiento firmado por un solo heredero (Inoponibilidad)

Si uno de los herederos decide arrendar un inmueble hereditario por su cuenta y sin el consentimiento de los otros, el contrato de arrendamiento es válido únicamente entre las partes que lo firmaron (el heredero arrendador y el arrendatario). No obstante, este contrato es completamente inoponible a los demás coherederos. Los herederos que no consintieron en el acto tienen el derecho legal a interponer acciones judiciales para recuperar la posesión material del bien, desconocer el contrato de arriendo y exigir la entrega del inmueble, además de demandar al heredero que actuó sin autorización para que devuelva la totalidad de las rentas percibidas de mala fe.

La correcta explotación de los bienes hereditarios es crucial para evitar litigios sucesorios. Muchas veces, la falta de una debida planificación sobre el destino de los inmuebles genera rupturas familiares definitivas. Para precaver estos conflictos antes del fallecimiento, el causante puede determinar el uso y goce de sus bienes o nombrar ejecutores testamentarios mediante el otorgamiento de un testamento en Chile y cómo hacerlo respetando las asignaciones que la ley impone de forma imperativa.

Asimismo, en situaciones de extrema tensión familiar, existen herederos que intentan menoscabar los derechos de otros mediante conductas abusivas u ocultamiento de bienes de la sucesión. Si la exclusión de un heredero es injustificada o se funda en causales arbitrarias, el afectado debe ejercer acciones judiciales específicas para hacer valer su calidad de asignatario legitimario, como ocurre en los casos de defensa ante el desheredamiento en Chile.

Para comprobar la vigencia del dominio de una propiedad inscrita a nombre de una sucesión hereditaria o solicitar copias de las inscripciones de herencia vigentes, puede acudir al portal oficial del Conservador de Bienes Raíces de su jurisdicción.

Preguntas frecuentes sobre el arrendamiento de bienes hereditarios

Nota legal: La información provista en este artículo constituye una guía general y formativa. Las relaciones de copropiedad y las regulaciones del Código Civil chileno sobre herencias indivisas contemplan múltiples excepciones procesales. Le recomendamos encarecidamente consultar su caso particular con un abogado especialista antes de suscribir contratos.